طرق التنفيذ : الجزء الخامس : العقلة العقارية

 أهم خاصية تتميز بها هذه العقلة هي أنها عقلة قضائية أي أنها تتم من أول إلى آخر إجراء فيها أمام المحكمة. و المحكمة المختصة هنا هي دائرة البيوعات العقارية لدى المحكمة الإبتدائية التي يقع بدائرتها العقار المعقول.

            و تتم إجراءات العقلة العقارية كما يلي:

-       مرحلة محضر العقلة (اجراء محضر).

-       مرحلة الإجراءات الأولية الممهدة للتبتيت.

-       مرحلة التبتيت.

-       مرحلة التسديس (زيادة الـ 6/1).

القسم الأول: مرحلة محضر العقلة

   عند انقضاء أجل الـ20 يوم المنصوص عليه بالفصل 287 م م م ت  و عدم تنفيذ الإلتزام من قبل المدين يمكن للدائن أن يجري عقلة على عقار مدينه بمقتضى محضر عدل تنفيذ.

وتختلف شكليات هذا المحضر بحسب نوع العقار المعقول ان كان عقار غير مسجل أو عقارا مسجل.

فإذا تعلق الأمر بعقار غير مسجل يجب نميز بين فرضيتين:

 بين سبق اجراء عقلة تحفظية على العقار أو بين عدم اجراء عقلة تحفظية.

فإذا سبق اجراء عقلة تحفظية فإن العدل المنفذ يعلم المدين بتحويل العقلة التحفظية إلى عقلة تنفيذية و ينص على هذا التحويل بأسفل محضر العقلة التحفظية التي سبق اجراءها و عدد السند التنفيذي و اعلام المعقول عنه بهذا السند.

أما إذا لم يسبق لعدل التنفيذ أن ضرب عقلة فإنه يضرب عقلة تنفيذية  على عقار المدين بمقتضى محضر و ينص فيه على البيانات التي عددها الفصل 460 م م م ت.

أما إذا تعلق الأمر بعقار مسجل فإن العقلة يجب أن تأخذ بعين الإعتبار خصوصيات العقار المسجل الذي يخضع للإشهار العيني.

و تتلخص هذه الخصوصيات أساسا في 2:

أولا: إمكانية اجراء العقلة اعتمادا على سند مرسم.

ثانيا : العقلة العقارية تتم بواسطة إنذار يقوم مقام العقلة العقارية  و يصاغ طبقا للبيانات التي نص عليها الفصل 452 م م م ت.

ويتضمن هذا المحضر الذي يحرره العدل المنفذ و خاصة:

التنبيه على المدين لأنه في صورة عدم الوفاء حالا يقع ترسيم الإنذار بالرسم العقاري و يقوم ذلك الإنذار مقام العقلة بداية من ترسيمه ، إضافة إلى ضرورة التنصيص في المحضر على مرجع إيداع ترسيم حقوق المعقول عليه و ذلك ببيان المجلد و العدد و تاريخ الترسيم و تاريخ الملكية و العدد الرتبي.

  تعد هذه البيانات وجوبية حتى يتيسر قبول ترسيم الإنذار من مديد الملكية العقارية : و يجب أن يقع هذا الترسيم في أجل 90 يوما من تاريخ محضر الإنذار و إلا يلغى العمل به.

و يقوم هذا الترسيم مقام العقلة و يقع بعده مبدئيا ترسيم حقوق أخرى يكون مصدرها تصرف صادر عن المدين المعقول عنه.

و تجري آثار العقلة الأساسية بداية من تاريخ محضر التحويل أو تاريخ محضر العقلة التنفيذية على العقار بالنسبة للعقارات غير المسجلة و من يوم ترسيم الإنذار الذي يقوم مقام العقلة التنفيذية على عقار بالنسبة للعقارات المسجلة.

وأهم أثر هو المفعول التجميدي: منع التصرف في العقار سواء في أصله أو ثماره أو ملحقاته التي تخصص كلها لفائدة الدائن العاقل.

القسم الثاني: مرحلة الإجراءات الممهدة للبتة

تهدف هذه الإجراءات التمهيدية من جهة إلى تحديد شروط بيع العقار المعقول عن طريق كراس الشروط. و من جهة أخرى إلى إعلام الغير(دائنين آخرين أو مزايدين) بالبيع الذي سوف يجرى على العقار المعقول و ذلك عن طريق شكليات الإشهار.

 الإجراءات : تتمثل في كراس الشروط (الفقرة 1) و في الإشهار (الفقرة2)

الفقرة 1: كراس الشروط

 بين المشرع في الفصل 412 م م م ت ماهي التنصيصات و البيانات الوجوبية الواجب أن يحتويها كراس الشروط.

و هذا الكراس يعده المحامي القائم بالتتبع و يبين فيه جميع التنصيصات التي اشترطها الفصل 412 و من أهمها الثمن الإفتتاحي للبيع و الذي يجب أن يقع تحديده عن طريق خبير في الشؤون العقارية يجريه المحامي بإذن القاضي و يتضمن تحديد القيمة الحقيقية للعقار و يراعى في تحديد هذه القيمة جملة من المعطيات بينها الفصل 411 فقرة 2 م م م ت و تتعلق بالخصوص بـ:

-       موقع العقار.

-       مساحته.

-       محتواه.

-       مداخيله الإعتيادية.

-       الثمن الذي بيعت به عقارات مماثلة بجهة وجود العقار في السنة السابقة لإجراء الإختبار.(هذا الإجراء أقره المشرع سنة 1989 لأن العديد من العقارات بيعت بأقل بكثير من قيمتها أو ثمنها الحقيقي).

ويجب بعد ذلك تقديم كراس الشروط إلى كتابة المحكمة من قبل المحامي في أجل 60 يوم من تاريخ محضر العقلة أو الإعلام بها بالنسبة للعقارات غير المسجلة. و من تاريخ ترسيم الإنذار القائم مقام عقلة بالنسبة للعقارات المسجلة.

ويجب تقديم كراس الشروط مع الإجراء الذي حدد القيمة الحقيقية لبيع العقار موضوع البيع.

و يمكن أن يقع الإطلاع على كراس الشروط من قبل أي شخص يهمه الأمر( دائن – مزايد...) و يمكن أيضا أن يقع الإعتراض على كراس الشروط قصد تعديله أو إدراج ملحوظات أو احترازات به من قبل أي شخص له مصلحة من/في ذلك.

وهذا الإعتراض يجب أن يتم في آجال معينة تبتدئ من تاريخ إيداع كراس الشروط بالمحكمة و تنتهي قبل جلسة البيع بـ10 أيام.

ويرفع الإعتراض أمام دائرة البيوعات العقارية التي سوف تجرى أمامها البتة. والحكم الذي تصدره هذه الدائرة هو حكم نهائي لا يقبل الطعن الا بالتعقيب.

ويجب أن يقع استدعاء من يهمه الأمر أي الدائن العاقل و المدين إن كان الإعتراض من قبل الغير في أجل لا يتجاوز 5 أيام قبل موعد البتة. و يجب أن لا يقل موعد الاستدعاء عن 3 أيام قبل جلسة الإعتراض.

الفقرة 2: الإشهار

نظم المشرع إجراءات الإشهار بالفصول 418 ،419 و 420 م م م ت ، مميزا بين نوعين من الإشهار:

1- الإشهار الوجوبي ، 2-الإشهار الإختياري

أما الأول ، فيتم بـ jort  و ذلك في أجل 40 يوما على الأكثر و 20 يوما على الأقل قبل تاريخ البتة. ويتم الإشهار بواسطة إعلان يتضمن بيانات حددها الفصل 418 م م م ت.

و يتم الإشهار الوجوبي أيضا عن طريق التعليق (تعليق الإعلان بالرائد الرسمي بواسطة عدل المنفذ في 4 أماكن ، و هي مكتب المحامي القائم بالتتبع ، مكتب العدل المنفذ ، مدخل العقار المعقول و ببهو المحكمة الإبتدائية التي سيجرى بدائرتها البيع.

و يجب على العدل المنفذ أن يقدم للمحامي شهادة يشهد بمقتضاها أن الإشهار في الأماكن الأربعة تم احترامه.

أما الثاني فيمكن أن يتم بإذن من رئيس المحكمة بواسطة اشهار تكميلي ، إضافي بصحيفة أو بعدة صحف.

المقصود بالبتة هو البيع الجبري للعقار المعقول أمام دائرة البيوعات العقارية و ذلك عن طريق المزايدة  .

و لتحليل هذه المرحلة يتجه أن نحرر 4 مسائل:

1 . موعد البتة.

2 . إجراءات البتة.

3 .آثار البتة.

الفقرة 1: موعد البتة

يتم تبتيت العقار في ظرف 40 يوما على الأقل و 60 يوما على الأكثر من تاريخ تقديم كراس الشروط إلى كتابة المحكمة

 و يمكن كذلك تأجيل موعد البتة في بعض الحالات مثلا إذا كان يوم البتة يوم عطلة. أو اذا جاء المدين و أثبت أن مداخيل العقار لمدة سنة كاملة تكفي لخلاص الدين الذي أجريت من أجله العقلة.

 كما يمكن التأجيل إذا وجد سبب من الأسباب المعطلة للدعاوى و التي أشار إليها المشرع في الفصل 241 م م م ت.

ويؤجل يوم البتة عموما عند وجود سبب خطير على معنى الفصل 433 م م م ت.

الفقرة 2: إجراءات البتة

تتم البتة بالمزايدة أمام دائرة البيوعات العقارية بالمحكمة الإبتدائية التي يقع بدائرتها العقار. وتشمل البتة الحقوق العينية العقارية ، القابلة للرهن أو المنابات المفرزة أو المشاعة من نفس تلك الحقوق و ذلك تطبيقا للفصل 410 م م م ت.(الفصل 271 م ح ع)

وتقع البتة لآخر مزايد يرسو عليه المزاد العلني تطبيقا للفصل 425 م م م ت. و تفتتح جلسة المزايدة عن طريق رئيس المحكمة و تنتهي بإنتهاء آخر مزايد.

و تصرح المحكمة بالتبتيت بعد إنطفاء 3 أنوار مدة كل واحدة منها دقيقة. و إذا وقعت مزايدة قبل انطفاء كل الأنوار فإن المحكمة لا يمكن لها أن تصرح بالتبتيت بعد إنطفاء جميع هذه الأنوار.

وتتم المزايدة عن طريق المحامي و من الأشخاص الذين أمنوا على الأقل 1/3 الثمن الإفتتاحي بصندوق الأمائن و الودائع أو شيكا مشهودا بتوفر رصيده أو قدموا ضمانا بنكيا.

و معروف أن المزايدة لا يمكن أن تتم من قبل الأشخاص الذين أشار إليهم المشرع بالفصل 312 م م م ت.

وإذا لم تقع مزايدة فيمكن أن يقع التبتيت للدائن بالسعر الإفتتاحي إن قبل ذلك و إن لم يقبل تؤجل إلى موعد لاحق و ينزل الثمن الإفتتاحي بـ 40 % وفي أجل لا يتجاوز 60 يوما من تاريخ البتة الأولى و يجب اشهارها قبل موعدها (البتة 2) بـ15 يوما.

الفقرة 3: حكم التبتيت

 تقرر المحكمة نتيجة التبتيت بمحضر يصاغ في الشكل العادي للأحكام. و ينص هذا المحضر على الإجراءات المتبعة و على مبلغ المصاريف و الأجور التي تسعرها المحكمة و على وقوع البتة. و عموما كل البيانات التي أشار اليها الفصل 431 م م م ت.

  و تنص النسخة التنفيذية لحكم التبتيت على محتوى كراس الشروط و على محضر التبتيت و يقع الإعلام بالحكم لفائدة المعقول عنه.

       و تعتبر البتة عملا ولائيا و ليس عملا قضائيا و لذلك فإنها لا تقبل الطعن بأي وجه من الوجوه و لو كان بالتعقيب. و لا يجوز القيام إلا ببطلان البتة أمام المحكمة الإبتدائية مع مراعاة أحكام الفصل 438 م م م ت الذي يبين أسباب الطعن الممكنة و التي تمييز بين أوجه البطلان الشكلية و الأصلية و مبينا ماهي شكليات و إجراءات القيام بدعوى البطلان.

الفقرة 4: آثار التبتيت

  إذا صدر حكم التبتيت يرتب آثاره و أهمها : انتقال ملكية العقار المعقول من المدين المعقول عنه إلى المبتت له و ذلك بمجرد التصريح بحكم التبتيت من قبل المحكمة.

و ينص الفصل 426 م م م ت أن " البتة لا تنقل للمبتت له حقوقا عينية غير الحقوق الراجعة للمعقول عنه ".

و يرتب التبتيت نفس الآثار التي يرتبها عقد البيع العقاري، من ضمان التسليم و ضمان الإستحقاق دون ضمان العيوب. و يجب على المبتت له أن يقوم بدفع الثمن و تسلم العقار. و إذا لم يدفع المشتري الثمن يعد ناكلا و يعاد التبتيت مرة أخرى.

  كما يمكن إعادة التبتيت من قبل أي شخص يطلبه و خاصة من قبل أحد الدائنين إذا ترآى له أن الثمن الذي بيع به العقار لا يتماشى مع قيمته الحقيقية و عندها يجب أن يعاد البيع و الزيادة في المبلغ بما لا يقل عن الـ1/6 (التسديس). 

        إقرا أيضا

          طرق التنفيذ : التعريف

             طرق التنفيذ : العقلة التحفظية

      طرق التنفيذ العقلة التنفذية

         طرق التنفيذ العقلة التوقفية 

من إعداد موقع الذحيرة القانونية