بقلم الأستاذ خالد المؤدب – عدل إشهاد بتونس
نطرح في البداية المعطيات التالية:
حيث استقر على ملك السيدة " ملوكة... " جميع العقار المتمثل في محل سكنى موضوع الرسم العقاري عدد ******** تونس , مساحته 350 م م بما يعادل 350 جزء.
السيدة " ملوكة... " و هبت جميع العقار المذكور رقبة فقط لإبنتها " دلندة... ".
*** كيف يتم التسليم في هذه الحالة علما أن التسليم يعتبر ركنا من أركان الهبة حسب أحكام الفصل 201 م ا ش ؟
حيث اقتضى الفصل 201 م ا ش أنه : " تتم الهبة بتسليم الشيء الموهوب الى الموهوب له .والهبة باطلة إذا مات الواهب أو الموهوب له قبل التسليم وإن اجتهد الموهوب له في طلبه " .
صدر قرار تعقيبي مدني عدد 51332 بتاريخ 25/12/2017 أعتبر أنه في هبة حق رقبة يكفي أن يكون التسليم قانونيا لاستحالة التسليم المادي ، حيث جاء في حيثيات هذا القرار ما يلي : " .... و حيث لما كان التعريف المبدئي لهبة الرقبة هو أن يهب الواهب عقارا للموهوب له لا ينتفع به إلا بوفاة الواهب، فإن أحكام التسليم المادي في الهبة – التي أشارت لها الفصول من 201 الى 203 م ا ش و التي اعتبرت التسليم في الهبة هوركن من أركانها و لا تصح بدونه – تكون غير ممكنة التطبيق لتعارضها مع مفهوم إحالة حق الرقبة الذي يستحيل معه التسليم المادي للشيء قبل وفاة الواهب .
و حيث طالما كانت هبة الرقبة جائزة للأسباب المبسوطة أعلاه فانه يكون من المتعين اعتبار انه يكفي فيها أن يكون التسليم قانونيا فلا يشترط أن يكون ماديا لأن التسليم المادي أو الحوز في هبة الرقبة تبقي مسألة مستحيلة تتناقض و مفهوم إحالة الرقبة ".
بعد ابرام هبة حق الرقبة أصبح العقار على ملك السيدة ملوكة انتفاعا فقط و على ملك السيدة " دلندة " رقبة فقط.
*** فالسيدة " ملوكة " هي المنتفعة و ابنتها " دلندة " أصبحت المالكة للرقبة ، فالسؤال الذي يطرح الأن هل تعتبر ملوكة و ابنتها "دلندة" شريكتين في الملك ؟
صدر قرار تعقيبي مدنى عدد 50321 مؤرخ في 05/03/1998 و قد أجاب عن هذا الأشكال حيث جاء في حيثياته ما يلي: " ... إن مالك الرقبة و المنتفع ليسا شريكين في المال ، فالشيوع لا يكون إلا في حقوق من طبيعة واحدة تتزاحم على الشيء الواحد , و ما دامت طبيعة حق الرقبة تختلف عن طبيعة حق الأنتفاع فلا يجوز لمالك الرقبة ولا للمنتفع أن يطلب قسمة المال كما يجوز ذلك للمالك على الشياع فيبقى كلاهما محتفظا بحق متميز عن حق الأخر.
و لكن يجوز أن تكون في الرقبة نفسه أو حق الإنتفاع نفسه ملكية على الشياع لعدة أشخاص فيجوز حينئذ للشريك في الرقبة أو الشريك في حق الإنتفاع أن يطلب القسمة" .
يجدر التنبيه أنه إذا توفي المنتفع (السيدة ملوكة) فإن حق الإنتفاع ينقضي ، ضرورة أن وفاة المنتفع تعتبر ضمن أسباب انقضاء حق الانتفاع ، فقد جاء بالفصل 157 م ح ع أنه :
" ينقضي حق الانتفاع بأحد الأسباب الأتية :
أولا: موت المنتفع
ثانيا: انتهاء مدة الانتفاع
ثالثا: اجتماع حقي الانتفاع والملكية في شخص واحد
رابعا : عدم ممارسة حق الانتفاع مدة خمس سنوات
خامسا : هلاك العين ".
فبوفاة المنتفع ينتهي حق الانتفاع , ويلتحق الانتفاع بالرقبة فيصبح مالك الرقبة مالكا للعقار ملكية كاملة ( رقبة وانتفاع ) .
وعند وفاة المنتفع يسعى مالك الرقبة الى إيداع مضمون وفاة المنتفع بالإدارة الجهوية للملكية العقارية قصد ترسيم انقضاء حق الانتفاع بالسجل العقاري .
أما إذا توفي مالك الرقبة ، فإن حق الرقبة ينتقل بوجه الإرث الى ورثته كخلف عام .
فحق الرقبة يورث وحق الانتفاع لا يورث.
الملكية حق عيني، وهو الحق الذي يخول صاحب الشيء وحده استعماله واستغلاله والتفويت فيه ( الفصل 17 م ح ع ).
والملكية حق عيني أصلي تتكون من فرعين : حق الرقبة وحق الانتفاع.
وحق الانتفاع بدوره يتكون من فرعين : حق الاستعمال وحق الاستغلال فقد اقتضى الفصل 142 م ح ع أن : " الانتفاع هو الحق في استعمال شيء على ملك الغير واستغلاله مثل مالكه لكن بشرط حفظ عينه "
وللمنتفع مباشرة حقه في الانتفاع بنفسه أو بجميع أوجه التصرف الأخرى ( الفصل 150 م ح ع ) .
*** وحيث لا جدال أن حق الرقبة يجوز التفويت فيه سواء كان التفويت بعوض أو بدون عوض، أما حق الانتفاع فقد أثار جدلا قانونيا لدى رجال القانون و لدى الإدارات الجهوية للملكية العقارية.
فهل يمكن التصرف في حق الانتفاع ؟
و كيف ينقضي حق الانتفاع إذا تعددت سلسلة التفويتات المتعلقة بهذا الحق؟
حق الانتفاع هو حق عيني متفرع عن حق الملكية و يمكن التصرف فيه .
و هذا ما ذهب اليه الديوان الوطني للملكية العقارية حيث صدرت مذكرة عدد 25 لسنة 2020(الإدارة العامة للدراسات و الاستشارات القانونية و النزاعات).
موضوعها:
" حول مال حق الإنتفاع الذي تم التفويت فيه لفائدة الغير و كيفية انقضائه و اجتماعة بحق الرقبة "
حيث جاء بالمذكرة أن حق الانتفاع باعتباره حقا عينيا متفرعا عن حق الملكية يمكن التصرف فيه بجميع الأوجه غير المتنافية مع طبيعته كحق مؤقت عملا بأحكام الفصل 150 من مجلة الحقوق العينية التي خولت لصاحب حق الانتفاع مباشرة حقه بنفسه أو بجميع أوجه التصرف الأخرى.
على هذا الأساس فهو حق قابل للتداول و التعامل عليه سواء بالبيع أو الهبة. كما يمكن أن يكون موضوع رهن مدة قيامه حسب صريح عبارة الفصل 271 م ح ع.
أما عن انقضاء حق الانتفاع فقد جاء بالمذكرة أنه إذا تولى المالك الأصلي لحق الانتفاع التفويت فيه لفائدة الغير فإن انقضاء هذا الحق يكون حتما مرتبطا قانونا بوفاة المالك الأصلي لحق الإنتفاع، لتلتحق بذلك ملكية حق الانتفاع الى مالك حق الرقبة ، فما يعتد به هو وفاة المالك الأصلي لحق الانتفاع و ان تعددت سلسلة التفويتات المتعلقة بهذا الحق .
و بناء على ما ورد بالمذكرة يمكن تقديم مثال بسيط، فإذا فوتت السيدة " ملوكة " في جميع العقار للسيدة " دلندة " رقبة فقط ، ثم بعد ذلك فوتت في جميع العقار للسيدة " بهيجة " حق انتفاع فقط , فإن حق الانتفاع ينقضي في هذه الوضعية بوفاة السيدة " ملوكة " باعتبارها المالكة الأصلية لحق الانتفاع.
من ناحية أخرى يمكن للمالك الأصلي التفويت في حق الرقبة لفائدة الغير مع اشتراط ان يحتفظ بحق الانتفاع لنفسه و لفائدة قرينه أو شخص أخر طيلة حياتهم, مع تحديد واضح المستفيدين بحق الانتفاع و ذلك بالتنصيص على هويتهم كاملة .
و قد أقرت المذكرة هذه الوضعية و أشارت أن موافقه المحال له حق الرقبة على ذلك بموجب إمضائه على الصك المعني تعد مصادقة منه على أن حق الإنتفاع بالعقار موضوع الاتفاق يرجع لمالك حق الانتفاع و لقرينه أو غيره بعد وفاته .
و لا ينقضي حق الانتفاع في هذه الصورة بوفاة أحدهما فحسب بل يبقي ساريا لفائدة من بقي على قيد الحياة و لا ينقضي الا بوفاته هو الآخر لتجتمع الملكية كاملة ( رقبة و انتفاع ) بيد مالك حق الرقبة استنادا لأدراج مضمون وفاة المنتفع الأخير بالسجل العقاري.
وبناء على ما جاء بالمذكرة يمكن تقديم مثال بسيط ، فلو افترضنا أن السيدة " ملوكة " أحالت حق الرقبة لفائدة السيدة " دلندة " واشترطت احتفاظها بحق الانتفاع لنفسها ولفائدة زوجها طيلة حياتهما.
ففي هذه الصورة لا ينقضي حق الانتفاع إلا بوفاة المالك الأصلي للعقار ( ملوكة ) ووفاة زوجها كذلك.
فاذا توفيت السيدة " ملوكة " فيجب انتظار وفاة زوجها حتى ينقضي حق الانتفاع .
*** ذكرنا أن السيدة " ملوكة..." وهبت جميع العقار رقبة فقط لفائدة ابنتها " دلندة ..." .
السيدة " دلندة ... " قررت بيع ما تملك للسيد " عثمان ..." ، وقد أخبره عدل الاشهاد بأن السيدة "ملوكة ..." ستظل تحتفظ بحق الانتفاع بالعقار طيلة حياتها وبأن حق الانتفاع لا ينقضي الا بوفاة السيدة " ملوكة ".
وبناء على هذه المعطيات نقترح عليكم هذا النموذج :
بيـع حق رقبة
الحمد لله، نحن الأستاذ ............ صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد ............والأستاذ............. صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد .............عدلا إشهاد بدائرة قضاء المحكمة الإبتدائية ب........ حضر لدينا بمكتبنا الكائن ب.......................
أولا: السيدة " دلندة........." ،تونسية الجنسية مولودة في ...... مهنتها .... عنوانها .......صاحبة بطاقة تعريف وطنية عدد ..... صادرة في .../.../... بوصفها طرفا أولا بائعة.
وثانيا: السيد " عثمان .... " تونسي الجنسية مولود في../../... مهنته ...... عنوانه .......صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد ...... صادرة في ..... بوصفه طرفا ثانيا مشتريا.
توطئة:
حيث بمقتضى هبة حق رقبة (مرسمة بتونس في ..../.../......المجلد ... العدد .....) وهبت السيدة " ملوكة ..... " لابنتها " دلندة .... " رقبة فقط، جميع العقار المتمثل في محل سكنى موضوع الرسم العقاري عدد ******** تونس.
و تحتفظ السيدة " ملوكة " بحق الإنتفاع بالعقار المذكور طيلة حياتها.
وحيث ترغب السيدة " دلندة.... " في بيع جميع العقار رقبة فقط للسيد " عثمان ..... "
وبعد الإطلاع على الرسم العقاري عدد ******* تونس وإشعار الطرفان بحالته القانونية وبعدم وجود أي مانع قانوني للتحرير, تم الاتفاق والتراضي بينهما على ما يلي :
الفصل الأول : باعت وأحالت السيدة " دلندة ..... " المذكورة كطرف أول، تحت جميع الضمانات الفعلية والقانونية، للسيد " عثمان ..... " المذكور كطرف ثاني، والذي رضي بذلك ، رقبة فقط , جميع العقار المسمى " ......" المتمثل في محل سكنى الكائن ب........... موضوع الرسم العقاري عدد ******** تونس و المجزء إلى 350 جزء.
الفصل الثاني: حدد الطرفان الثمن الجملي للمبيع بما قدره ............ دينارا تم دفعه عن طريق تحويل بنكي ، و ذلك بموجب إذن بالتحويل صادر عن بنك......... فرع.......تحت عدد...... بتاريخ .../ ..../.... وذلك من الحساب البنكي للسيد "عثمان ..." الى الحساب البنكي للسيدة " دلندة ..." .
الفصل الثالث : اعترف المشتري برضائه بالمبيع وقبوله به على الحالة التي هو عليها بعد الرؤية والمعاينة والتقليب ، أما الحوز الفعلي فلا يتم إلا بعد انقضاء حق الإنتفاع وذلك بعد وفاة صاحبة حق الانتفاع السيدة " ملوكة ... "
.
الفصل الرابع : إنجرت الملكية للبائعة بموجب هبة حق رقبة حررها العدلان ......... و جليسه في .../.../.... مسجلة بالقباضة المالية ب..........في .../...../...... و صل عدد ..........(الإيداع تونس في .../.../..... المجلد .....العدد ..........).
الفصل الخامس : أدلت البائعة بشهادة إبراء صادرة عن القباضة البلدية ..... تحت عدد ....../.... بتاريخ ..../.../....و تفيد تسديد كامل مبلغ الأداءات البلدية المستوجبة على العقار عن سنة .... و ما قبلها.
الفصل السادس : يلتزم الطرفان بإبرام كل عقد تكميلي أو توضيحي يقتضيه القانون أو تدعو الحاجة اليه.
الفصل السابع :: تحمل مصاريف تحرير هذا العقد و تسجيله بالقباضة المالية و ترسيمه بالسجل العقاري على المشتري.
الفصل الثامن : يعفي الطرفان السيد الرئيس المدير العام للديوان الوطني للملكية العقارية من اعتبار الوصف والتحديد والتشخيص ويطلبان منه ترسيم بيع حق الرقبة لفائدة المشتري.
وحرر العقد بتاريخ الساعة ........ صباح يوم ................. الموافق ........... هجري.
وتليت عليهما المسودة علنا فصادقا وأمضيا. واقتطعت فيه بطاقة نقل عدد ..... وسجل بالقباضة المالية بـــ..........بتاريخ .../.../... وصل عدد ....... ورسم بدفتر المسودات تحت عدد ../... صحيفة ....... وخرج مطابقا لأصله من دفتر العمل أجره طبق القانون والله ولي التوفيق.
الأستاذ................. الأستاذ.......
*** ملاحظة :
تم إيداع الوثاق التالية بالإدارة الجهوية للملكية العقارية :
- عقد بيع حق رقبة ( حجة عادلة)
- وصل قباضة
- مضمون من رسم ولادة السيد " عثمان"
تم ترسيم البيع و استخرجت شهادة ملكية جديدة فيها التنصيصات التالية:
- السيد "عثمان" .........350 جزء رقبة فقط
- السيدة " ملوكة " ....350 جزء إنتفاع فقط
المجموع .......................350 جزء
إرسال تعليق